推出房地产宽松政策其中多数为三四线城市，但实际效果如何呢？根据统计局的数据，3月以来一二线城市成交量环比或上升或持平，同比降幅也在收窄，但唯独三线城市3月成交总量环比下降10.4%，同比降幅扩不难看出，不难看出作为中国楼市的大分母，三四线楼市依旧在下降通道中挣扎一直以来，三四线城市人口都是持续流出的，一旦经济不景气，当地楼市步入下行通道后，接下来的趋势往往会深不见底，而这种趋势在去年就已经显现，2021年，41个三四线城市商品房销售面积达1.5亿平米。其中下半年开始增速转负且8，至12月月均降幅超过30%这种下降局面一直延续到今年一季度，数据显示2022年3月，全国70城新建商品住宅房价同比下跌的城市为29，个二手房住宅价格下降的城市为47个占比一半以上，且房价下跌的城市主要集中在三四线。与此同时居克而瑞的报告显示3月三四线城市去化周期已达到25.8三个月，显著高于百城平均水平，22.70个月也已经超过疫情期间的高位，25.18个月一边是房价下滑似乎深不见底，一边是库存的去化周期拉长三四线楼市。进入了两难局面，与此同时楼市。这就让三四线城市更加着急了，事实上三四线的救市政策从去年年底也就已经开始，比如去年12月，湖南地级市衡阳就率先推出楼市补贴方案，而早在2019年衡阳就曾发布过促进房地产平稳发展的若干政策，但两次救市政策的效果并不明显，甚至可以说几乎没有效果，例如衡阳第2份救市政策有效期是2021年12月至2022年的5月，但数据显示在有效期内的前三个月，衡阳住房成交量仍同比降幅超三成，显然衡阳就是政策的尴尬只是一个缩影，因为最近几年楼市房住不炒的调控后遗症，加上疫情反复对经济复苏的压力。人们对楼市只涨不跌的预期最直观的表现是购房者的观望情绪浓厚，居民储蓄意愿高涨，据央行2022年第1季度城镇储户调查报告，居民消费意愿与投资意愿比例下降都在20%以上，但居民储蓄意愿占比54.7%，达到近5年以来的新高，实际数据也验证了，这一点可以看到不仅今年3月社会消费品零售总额，同比增速下降3.5%，今年一季度全国商品房销售面积和全国商品房销售额两者同比双双下滑，其中销售面积同比下滑13.78%，销售额同比降幅达到22.73%，不难看出销售总额的下鲍鱼销售面积，意味着这些房子的成交大多是由降价促成的，换言之楼市已开始进入量价齐跌的下行通道，而三四线市房价下行通道的主战场，所以3月以来全国已经有100多个城市的银行下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等，但事实证明下调房贷利率不足以改变购房者的观望情绪，所以进入4月以后，救市措施开始升级，再降低房贷利率之后开始加大力度，具体措施包括提高公积金贷款额度，降低首付比例，不少城市首套房首付降至22%套降到30%，不仅直接补贴现金，还按照50%或100%的比例补贴。当下三四线城市，刺激楼市的主要措施，之所以会这样做，其实也不难理解，因为不像一二线城市很多三四线城市本就不存在限购限售，人才补贴政策的影响力也较差，只有降低首付比例，提高公积金贷款额度，同时补贴现金等方式，才能直接降低购房者的刚性成本，刺激存量需求，更有甚者还推出了货币化棚改这一季。猛药我们知道过去5年支撑三四线楼市的便是棚改，货币化不同于放松现代补贴降价的都是一些刺激现有需求的举措，棚改是直接为三四线城市创造了新的购房需求，这就像是给虚弱的三四线楼市来了一记强心针。整改的助推下房价也一度突破上万元，那么这次的效果怎样呢？最典型的就是今年率先放松的郑州直接提出鼓励货币化安置，但是3月郑州新房成交同比下降5成左右，新房价格缓跌7%，到了4月情况依旧没有改观，换言之还是处在量价齐跌的趋势之中，而有的城市的放松开始另辟蹊径，比如5月1日无锡住建局出台了楼市松绑政策，住房转让增值税免征年限由5年调整为两年，这其实就是降低了二手房的交易成本，让人们更容易卖房，让一些有购房需求的改善，客户能够以旧换新有房子的人将房子卖掉再去买房，在这种不断试图将二手房和新房市场都同时盘活，当然无锡并不是第1个提出这项政策的城市，在无锡之前沈阳率先提出了转让增值税免征年限由520，也是全国第1个对二手房增值税进行调整的城市，无锡应该是根据沈阳的这个政策进一步明确了它对改善型客户打开了大门，实际上无锡在4月底的时候就有过另一个针对改善客户的购房优惠政策，4月25日无锡市卫健委发布通知明确，二孩及以上家庭可以在限购区多，意思就是买过房子的家里有两个小孩的还可以再多买一套，在无锡之前和他同属一省的初中，也在4月11日出台了不同方向二手房限售时间由5年改为三年，也是为了让有房子的人可以更快地卖房，目的就是为了释放大量的改善需求，除此之外佛山有一个暂未公开，但是已经得到当地住建部门确认的政策，简单来说就是佛山满5年的商品房不进入限购，什么意思呢？就是说别管现在这个人有几套房，只要持有这些房子超过5年，那么就可以继续再买，而且在买房都按首套房来算首付和利率，这其实是在刺激非刚性的需求，这样的再购买，当地认为是没有问题的，佛山的动作已经非常明显，就是要把房子卖给已经有房子的人，楼市的松绑方向已经转向到了非刚需的身上。楼市政策的转变，也可以看出目前购房群体正在转变，这些政策都是倾向于有房子的人去做放松去做刺激，这说明了两种情况，一种可能是刚需人群大量减少三四线城市面临的库存压力更大，需要更多的人购房，但是三四线本身吸引人口能力就不够强，只能让原本已经有房的本地住户再度进行购房，另外因为已经买房一族也属于楼市既得利益者，他们更加倾向于相信城市的利好，这个时候也更加容易入手，另一种情况则是刚需人口虽然不少，但是当地可能因为房价过高等原因，楼市的主体已经是改善型客户，目的是希望客户可以更多。可以增加流动性，实现内循环，给当地住户进行楼市的冲榜，也是针对本地的一种利好，如果更直白的说就是不会让本地人从楼市获利后资金流入到外地，总之无论怎么说，现在越来越多的城市进入存量房市场，其中多数为三四线城市也不乏一些二线城市，当市场不再由刚需主导，也就意味着一个事实，那就是购买力不是来自收入，而是来自那些卖掉的房子，来自那些本身就有房子的人，所以对于这些城市，购房者需要意识到的是，在没有足够高去的时候，接下来买的房子以后还有没有人要，未来还会不会有人接盘？